W jednym z poprzednich wpisów, zajmowałem się problemem jakim jest ponowne badanie zdolności kredytowej przez bank. Jak się okazuje nie jest to jedyny problem z jakim kredytobiorca może mierzyć się w trakcie trwania umowy kredytowej. Nie mniej istotne może być to, że bank żąda zmiany sposobu zabezpieczenia kredytu lub dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Poniższy wpis będzie dotyczył kiedy w jakich wypadkach bank ma taką możliwość i jakie prawa przysługują kredytobiorcy. Posiadaczy kredytu ze zmienną stopą procentową opartą o WIBOR zapraszamy również do zapoznania się z tekstem pt. Unieważnienie umowy kredytu ze zmienną stopą procentową. Frankowiczów natomiast odsyłam do artykułu kredyt we frankach szwajcarskich (CHF).
Zwiększenie wskaźnika LTV
Wskaźnik LTV (ang. loan to value) to wskaźnik wskazujący na stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Przykładowo, jeżeli wysokość kredytu to 400.000 zł a nieruchomość jest warta 700.000 zł to wskaźnik LTV będzie wynosił 75 %. W przypadku skrajnym, tj. gdyby cały zakup nieruchomości był sfinansowany wyłącznie kredytem, wysokość omawianego wskaźnika wyniosłaby 100%. Im zatem wskaźnik ten mniejszy tym oznacz to, że mniejszą część zakupu finansujemy pieniędzmi banku. Wpływa to zatem na stopień bezpieczeństwa kredytu, ponieważ nawet w przypadku wahać cen na rynku (np. spadek cen nieruchomości, z czym mamy do czynienia teraz) spłata kredytu jest zabezpieczenia, gdyż nawet sprzedaż mieszkania po niższych cenach będzie gwarantowała odzyskanie pieniędzy przez bank.
Banki zastrzegają sobie w umowach o kredytach prawo do monitorowania stanu wskaźnika LTV i do podjęcia stosownych działań, które są ukierunkowane na zabezpieczenie spłaty kredytu.
Badania stanu prawnego i technicznego zabezpieczenia
W sytuacji w której wskaźnik LTV znacznie by wzrósł (przykładowo o 10%) lub osiągnąłby on poziom 100% banki najczęściej zastrzegają sobie możliwość oceny stanu technicznego i prawnego, ustanowionego zabezpieczenia. Zmiana wysokości wskaźnika LTV może być związana w pierwszej kolejności ze spadkiem wartości nieruchomości kupionej na kredyt, co może mieć miejsce w przypadku kryzysu na rynku nieruchomości. Drugą sytuacją, która nasuwa się na myśl jest zniszczenie nieruchomości. Oczywiście banki na co dzień nie weryfikują czy stan danej nieruchomości się nie pogorszył, ale w przypadku np. klęski żywiołowej jak powódź, mogą już zainteresować się sprawdzeniem stanu zabezpieczenia. Taka weryfikacja będzie najczęściej przebiegała w ten sposób, że bank wyznaczy biegłego który oceni wartość zabezpieczenia, a kredytobiorca będzie zobowiązany do udostępnienia swojej nieruchomości celem umożliwienia mu przeprowadzenia badania. Z reguły umowy kredytu zastrzegają, że koszty takiego badania ponosi kredytobiorca.
Żądanie zmiany zabezpieczenia
W przypadku w której na podstawie nowej wyceny zostanie ustalone, że wskaźnik LTV wzrósł, bank będzie mógł zażądać zmiany zabezpieczenia. Umowy zazwyczaj nie precyzują na czym taka zmiana mogłaby polegać. Można jedynie domniemywać, że przykładowo bank chciałby, aby hipoteka została ustanowiona na innej nieruchomości niż ta, która obecnie jest obciążana.
Żądanie dodatkowego zabezpieczenia
Znacznie bardziej prawdopodobne jest jednak, że bank zamiast zmiany nieruchomości, obciążonej hipoteką będzie żądał dodatkowego zabezpieczenia. Wachlarz jest tu całkiem. Poczynając od poręczeń osoby trzeciej, jej przystąpienia do umowy kredytu, udzielenie gwarancji bankowej po ustanowienie hipoteki na dodatkowej nieruchomości. W praktyce na pewno mogą pojawić się także inne sposoby, które będą proponowane przez bank. Należałoby przy tym przyjąć, że celem omawianej regulacji jest zabezpieczenie interesów banku, ale nie ponad miarę. Dodatkowe zabezpieczenie powinno być proporocjonalne do wzrostu wskaźnika LTV. Nie może być to zabezpieczenie ponad miarę.
Niewykonanie żądania banku
Oczywiście, pytaniem które się nasuwa jest to, co się może stać, jeżeli żądanie banku nie zostanie spełnione. Kwestia ta wymaga zawsze dokładnego przeanalizowania umowy i nie można generalizować postanowień różnych umów, jednak najprawdopodobniej w jakiś sposób można będzie wyinterpretować prawo banku do wypowiedzenia umowy kredytu i postanowienia całej pozostałej do spłaty kwoty w stan natychmiastowe wymagalności. Umowy kredytu powszechnie zawierają zapisy o tym, że bank może wypowiedzieć umowę, jeżeli zabezpieczenia przewidziane umową nie zostaną ustanowione w terminie. Zapis ten zazwyczaj jest dosyć ogólny i można założyć, że banki będą przyjmowały korzystną dla siebie wykładnię, że prawo wypowiedzenia kredytu mają.
Jak się bronić przed żądaniem banku?
Nie jest jednak tak, że bank może robić co mu się żywnie podoba. Działania banku będą bowiem podlegały kontroli sądowej w ramach ewentualnego postępowania o zapłatę. Swoją obroną będzie można opierać na poniższych argumentach. Po pierwsze, należy zastanowić się czy interpretacja umowy przedstawiona przez bank jest na pewno prawidłowa. Przykładowo, czy brak ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia rzeczywiście uprawnia bank do wypowiedzenia umowy kredytu. Nie zawsze odpowiedź na to pytanie będzie twierdząca. Bank oczywiście zawsze będzie twierdził swoje, ale nie zawsze musi mieć rację. Po drugie, ocenie będzie należało poddać to czy wycena dokonana przez podmiot wskazany przez bank jest prawidłowa. Z uwagi na istnienie pewnej zależności między tymi podmiotami, nie można wykluczyć, że przygotowywane wyceny będą in minus w stosunku do wyceny rynkowej. Opierając się na kwestii wyceny, warto będzie podeprzeć się własnym operat zamówionym o innego rzeczoznawcy. Po trzecie w końcu, można wejść w polemikę z bankiem odnośnie proporcjonalności żądanego zabezpieczenia. Przykładowo w sytuacji, w której łączna wysokość zadłużenia (wraz z należnościami ubocznymi) wynosiłaby 100.000 zł a bank żądałby ustanowienia zabezpieczenia o wartości 500.000 zł mielibyśmy do czynienia z żądaniem ponad miarę, które należałoby uznać za niezasadne. Zaznaczyć przy tym należy, że przy ocenie proporcjonalności dodatkowego zabezpieczenia należałoby brać pod uwagę także aktualną sytuację majątkową kredytobiorcy, jego dochody a także dotychczasową historię spłat kredytu. Okoliczności te mogą stanowić argumenty odnośnie tego, czy dodatkowe zabezpieczenie jest w ogóle potrzebne a jeżeli tak, to w jakim kształcie i o jakiej wartości. Kwestia nadmierności zabezpieczenia, była już w przeszłości przedmiotem orzeczeń sądowych. Przykładowo w wyroku z dnia 1 marca 2016 r., sygn. akt: I ACa 938/15, Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że:
„Zgodzić też należy się ze stanowiskiem Sądu a quo, że pojęcie nadmierności zabezpieczenia, o którym mowa w art. 68 ust. 2 KWU, nie zostało zdefiniowane, a zatem należy poprzez analizę konkretnego stanu faktycznego stwierdzić każdorazowo, czy chodzi o rażącą dysproporcję między wielkością obciążenia a wartością zabezpieczonej wierzytelności.”
Nadzabezpieczenie było również przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego. Dla przykładu można tu przytoczyć wyrok z dnia 28 października 2010 r. (II CSK 218/10), zgodnie z którym:
„Należy podkreślić nietrafność ogólnego stwierdzenia Sądu Apelacyjnego, że stan nadzabezpieczenia nie może prowadzić do uznania umowy kreującej zabezpieczenia za nieważną, a może tylko uzasadniać żądanie różnicy „według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu”. (…) W pewnych sytuacjach, w których stwierdzony został stan nadzabezpieczenia możliwe jest uznanie umowy o ustanowienie zabezpieczenia za nieważną(art. 3531 i art. 58 § 2 KC). Zapobiegliwość wierzyciela w zakresie tworzenia odpowiednio skutecznych, intensywnych i ekonomicznie pewnych zabezpieczeń może in concreto podlegać także kontroli sądowej, jednak nadmiernie obciążony dłużnik powinien wykazać stan nadzabezpieczenia (art. 6 KC).”
Kancelaria Prawa Gospodarczego Kraków
Otrzymanie wezwania z banku w sprawie ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia może być niezwykle stresujące. Nie dość bowiem, że najprawdopodobniej nieruchomość straciła na wartości na skutek innych okoliczności, to na horyzoncie dodatkowo majaczy spór z bankiem, uzbrojonym w sztab prawników. Do sprawy należy z pewnością podejść na chłodno, rozpoczynając od dokładnej analizy umowy zawartej z bankiem. Być może kierowane żądania są niezasadne. Warto zatem skonsultować się w kancelarii prawnej, aby zasięgnąć porady prawnej i powierzyć sprawę specjaliście.
